Descumprimento de cláusula contratual

Olá, tenho uma dúvida acerca do descumprimento de uma cláusula em contrato de arrendamento rural. Duas pessoas realizam um contrato de arrendamento rural para fins de exploração pecuária, ficando o arrendador comprometido a realizar limpezas na fazenda arrendada, bem como a entregá-la limpa ao final do uso. Por sua vez o arrendatário se compromete a pagar uma indenização pela limpeza feita quando da venda do imóvel (que pode acontecer logo ou não). As partes assinam o contrato que tem fim previsto para 01/05/2015, devendo o arrendador entregar a fazenda 3 meses após o término do contrato, ou seja, 01/08/2015. Quando do término do contrato, a proprietária da fazenda verifica que o arrendador não limpou a fazenda. Ele alega que não tem dinheiro para limpar. Qual a melhor medida a ser tomada para que ele perca a indenização por falta de cumprimento de obrigação contratual? É necessário ajuizar ação judicial para que quando houver a venda do imóvel a dona não tenha que pagar a indenização? Ou basta uma notificação extrajudicial ao arrendador?