Processo de inventário e venda de imóvel

Meus enteados (menores) são herdeiros da mãe, falecida, que deixou um imóvel que lhe foi doado pela família. Não entramos com o inventário no prazo de 30 dias por falta de informação. Pensamos em vender o imóvel e comprar outro em uma localidade melhor, no nome das crianças(já que pagamos aluguel). Procuramos um advogado para dar entrada no inventário e ele também conseguiu um corretor para venda do imóvel. Uma possível compradora, também advogada, disse que entrará com pedido de Uso Capião. A pergunta é: Por que ela entraria com o Uso Capião se demos entrada no inventário? Além disto, o Juiz não contestaria o valor da venda do imóvel? Que eu saiba, o imóvel não pode ser vendido sem a autorização dele, certo? E o valor deve ser o de mercado, não abaixo. Eles querem vender um imóvel de 128m² por 150000, sendo que na região um imóvel nas mesmas condições ou até pior não vale menos do que 240000. Minha idéia é alugar o imóvel, utilizar o dinheiro para melhoria e para pagamento das despesas com o processo e só vender após autorização do juiz mediante compra de um novo imóvel. Tenho as crianças como meus filhos e quero garantir que eles tenham este bem para o futuro.