Recebimento de Honorários - Corretagem de Imóveis

Boa tarde ! Gostaria de saber se segundo o e-mail abaixo, minhas argumentações estão corretas ou não para requerer meus honorários? At Washington Bernava CRECI 130.895-F ---------- Mensagem encaminhada ---------- De: Washington Bernava Data: 1 de junho de 2015 13:52 Assunto: Condomínio Acqua Vita Mooca - Venda Apto 23-4 e Venda Apto 45-4 - R ITAJAI 125 MOOCA SPAULO SP Para: Acqua 45-4 Dona Lourdes , Acqua 23-4 Tatiana , Acqua 23-4 Claudio Boa tarde Sr. NILTON, DONA MARIA DE LOURDES, CLAUDIO E TATIANA! O objetivo deste e-mail é esclarecer fatos que ocorreram e estão ocorrendo, referentes ao citado assunto. ?Após enviar este e-mail, vou imprimi-lo e deixar nas caixas de correspondências dos respectivos apartamentos.? 1 - ?DOS ?VENDEDORES / COMPRADORES / CORRETOR a. Proprietários/Vendedores ??Acqua Vita Mooca Apartamento 23 da Torre 4 (? ?Acqua Vita 23-4? ?): NILTON PONCE FERNANDES e MARIA DE LOURDES DA SILVA FERNANDES? ( DONA LOURDES )?, aqui citados como PARTE 1. b. Proprietários/Vendedores ??Acqua Vita Mooca Apartamento 45-4 da Torre 4 (? ?Acqua Vita 45-4? ?): CLAUDIO ALMEIDA DA SILVA e TATIANA DE ALMEIDA SPESSOTTO, aqui citados como PARTE 2. PARTE 1 ADQUIRINDO IMÓVEL DA PARTE 2; e PARTE 2 ADQUIRINDO IMÓVEL DA PARTE 1 c. WASHINGTON LUIS BERNAVA, Corretor de Imóveis, CRECI 130.895-F ??d. Informo que SEM ANTES VISTORIAREM os citados imóveis, ?as ?PARTE?S? 1 e ?2, ?NÃO ASSINARAM os contratos de compromisso de compra e venda?.? 2 - DAS VISTORIAS ??Acqua Vita 23-4 - Em relação a parte interessada, PARTE 2, quantas vezes e quem realizou as vistorias antes da ?troca das chaves em 02/05/2015 ? No mínimo 03 ( três ) vistorias, sendo elas: a. CLAUDIO ( PARTE 2 ) b. TATIANA ( PARTE 2 ) ??c. Estando tudo em ordem, deram continuidade ?ao negócio.? d. Engenheiro vistoriador contratado? vistoriou, mas só após a assinatura do contrato de compra e venda ( 18/02/2015 )?. Acqua Vita 45-4 - Em relação a? parte interessada?, PARTE 1, quantas vezes e quem realizou as vistorias antes da ?troca das chaves em 02/05/2015? ?? No mínimo 05 ( cinco ) vistorias, sendo elas: a. NILTON ( PARTE 1 ) b. ?DONA LOURDES ( PARTE 1 ) c. JULIANE, filha?? d. FELIPE, genro e?.? ??Estando tudo em ordem, deram continuidade ?ao negócio.? ??f. Engenheiro vistoriador contratado? vistoriou, mas só após a assinatura do contrato de compra e venda ( 18/02/2015 )?.? ?3 - ?DOS ?CONTRATOS E ADENDO DOS CONTRATOS DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA a. Em 18/02/2015, ocorreram as assinaturas nos respectivos contratos de compromisso de compra e venda ( anexo?s? ). b. Valor de venda Acqua Vita 23-4 = R$ 420.000,00, mas possuindo um Saldo Devedor ( SD ) de R$ 53.034,73. c. Valor de venda Acqua Vita 45-4 = R$ 515.000,00, mas possuindo um Saldo Devedor ( SD ) de R$ R$ 182.209,71. ? ?d. Há um adendo ( anexo )?? aos contratos?, também datado de 18/02/2015,?? no qual consta informações?, valores para liquidação dos SD? e valores a receber pelas PARTES 1 e 2. Essas informações e valores importantes para concretização do negócio. e. A PARTE 2 solicitou um financiamento via Banco Bradesco no valor de R$ ?170.000,00 para liquidação do SD da PARTE 1, R$ 53.034,73, ??sendo ?que ??a diferença, R$ ?116.965,27, foi acertada da seguinte maneira: 34.174,98? pertencendo a PARTE 1?, ?e R$ ?82.790,20 ?pertencendo ?a PARTE 2? ( valores estes que podem sofrer alterações até a data das liquidações dos respectivos SD ). Só ratificando e conforme citado acima, a ??PARTE 2 solicitou um valor a mais do SD ?da PARTE 1 ?para uso pessoal, R$ ?82.790,29.? 4 - ?DOS ?FINANCIAMENTOS IMOBILIÁRIOS a. Entre o dia 18/02/2015 e a ?troca das chaves ?ocorrida ?em 02/05/2015, foi concluído apenas a liquidação do SD do A?cqua Vita 45-4? da PARTE 2 pela PARTE 1, ??faltando portanto, a liquidação do SD do A?cqua Vita 23-4 ?da PARTE 1 ?pela PARTE 2, e ?consequentemente a PARTE 2 deverá receber o valor de ??R$ ?116.965,27 ( ?adendo ao contrato - anexo ) ?da PARTE 1??. Valor este acertado conforme citado no item " 3 ", letra " e " deste e-mail. 5 - ?DAS ?MUDANÇAS a. Em determinado momento a DONA LOURDES me perguntou se poderia ser ?realizada a mudança no início do mês de? ?MAI/2015, mesmo sabendo que o financiamento da PARTE 2? não foi concluído ( item " 4 ", letra " a " deste e-mail ). ?b. Levei a proposta para conhecimento da PARTE 2?, e a ??TATIANA ?achou melhor que ?a mudança ocorresse em JUN/2015, mas, após conversar ?melhor ?com o ?seu esposo, ??CLAUDIO?, decidiram por ??realizar a mudança no dia 02/05/2015?. Informei a PARTE 1 sobre a data, e a mesma aprovou. Ratifico, ?mesmo não havendo? a conclusão do financiamento da PARTE 2, e consequentemente também, do não recebimento do valor ?de R$ ?116.965,27 pela PARTE 2?, e assim sendo e ??por comum acordo e bom senso, ??PARTE?S? 1 e ?2, decidiram real?izar as respectivas mudanças? no dia 02/05/2015. ?c. Em 02/05/2015? ??foram realizada?s? as respectivas mudanças. ?d?. Foi acertado e acordado entre ?as ?PARTE?S? 1 e 2, ??que a?s? mudança?s? ocorreria?m? sem a minha presença, pois como me foi comunicado com antecedência?, ambos ?já ?tinham pessoas suficientes? para ajudar. ?e?. Mas, no dia 01/05/2015, o CLAUDIO/PARTE ?2 me ligou e perguntou se eu poderia ajudar porque as pessoas que havia solicitado não iriam comparecer. Concordei e no dia 02/05/2015 eu estava lá para ajudar na mudança da PARTE 2. ?f?. No dia da mudança, 02/05/2015, ????mesmo após várias vistorias? citadas no item " 2 " deste e-mail?, foi constatado pela PARTE 1, problema de vazamento no banheiro da suíte? do apartamento 45-4?, afetando além do piso? do banheiro?, o piso da suíte também. ?g. Eu, WASHINGTON e o CLAUDIO?/PARTE 2?, fomos chamados para averiguar ?e explicar ?o citado problema. Averiguamos? e constatamos o problema, mas ?eu ?não ?pude identificar na hora o tamanho?, prazo para reforma, custos etc para solucionar, pois ?não s?ou?? técnico? e nem especialista? no assunto.? ?h?. ?Mas, segundo ?o CLAUDIO/PARTE 2, o mesmo já havia realizado um serviço para eliminar vazamentos e achava que estava tudo resolvido.? As PARTES 1 e 2 começaram a conversar para verificar como resolver.? ?i?. A PARTE 1 ?não contente com as explicações dadas, ?aleg?ou?? que eu, WASHINGTON, deveria ter visto o problema ou ter feito uma vistoria antes da mudança?, e citou posteriormente ao ocorrido que eu virei as costas e saí sem dar muito interesse e demais explicações.? O que não ocorreu, pois como cito neste item, letra " g ", não sou técnico e nem especialista no assunto. A mesma desejava um solução imediata. A solução imediata era ter parado as mudanças e resolver o problema e só após, realizar as mudanças, o que não ocorreu. ?j. No dia 02/05/2015, a PARTE 1, tendo certeza ou não da gravidade do problema e mesmo eu informando que não sou profissional qualificado para posicionar a respeito do tamanho do problema, PARTES 1 e 2 tiveram a opção de parar as mudanças, o que não ocorreu. k. Ratifico, várias vistorias já tinham sido feitas, sendo assim, tudo estava de acordo em ambos os imóveis, até porque todos tiveram tempo hábil, 73 ( setenta e três ) dias para identificar qualquer problema e se necessário fosse, consertá-lo. 73 dias = 18/02/2015, assinaturas dos contratos e 02/05/2015, troca das chaves. l. Informo que a logística de se mudar sem reforma?r e/ou sanar alguns problemas é uma decisão individual de cada parte, pois já haviam feito vistorias e ambas as partes viram o estado em que se encontravam os respectivos imóveis. m. Nem PARTE 1, nem PARTE 2 é a primeira vez que realizam mudanças de imóveis, ou seja, pontos positivos e negativos de uma mudança, ambos sabiam. Exemplo: pintura, quebra de objetos, sofá que não cabe, NET TV, vazamentos, parte elétrica etc ?n. Sou Corretor de Imóveis, ou seja, não estou qualificado profissionalmente para afirmar e principalmente avaliar o tamanho de um problema, seja ele estrutural, elétrico ou hidráulico, assim sendo, não posso me posicionar a respeito de prazo para reforma e custos. 6 - ?DOS ?ACONTECIMENTOS a. Mais ou menos? 01 ( um ) ano e ?06 ( seis ) meses atrás?, JAN/2014, não podendo precisar a data, fui procurado pela? primeira vez pela DONA LOURDES? ?para comercializar a venda do seu imóvel, ?Acqua Vita 23-4, ?porque, além de corretor e já ter comercializado alguns imóveis no ?Acqua Vita, moro no mesmo?, 64-2. Conversamos e devido ao valor que ?ela ?gostaria de receber, falei que não poderia ajudar, pois o preço estava bem fora do que eu estava comercializando no condomínio. Deixei a mesma? a? vontade para resolver. b. Em DEZ/2015 a mesma me procurou ?pela segunda vez para eu comercializar a venda do seu imóvel e encontrar outro imóvel, mas de 3 dormitórios no mesmo condomínio Acqua Vita?. ?c. ?Na época apresentei 02 ( dois ) apartamentos no Acqua Vita, 124-4 e 45-4. Ambos vistos e vistoriados por ela, seu esposo, S?r. ?NILTON e familiares. Após, a mesma e seu esposo, decidiram por adquirir o apartamento 45-4, até porque, seria uma ?troca, pois a PARTE 2, proprietários do Acqua Vita 45-4, também ?queriam um apartamento menor e ?gostaram do Acqua Vita 23-4. Sendo assim, ambos não precisariam vender seus respectivos imóveis? primeiro para depois adquirir outro. A aceitação da troca por mim apresentada, foi uma decisão de livre escolha de ambas as partes, mesmo sabendo que os 02 ( dois ) imóveis tinham SD. ?d?. Em seguida, iniciou?-se mais algumas conversas e vistorias pela PARTE 1 e familiares?, e também pela PARTE 2?. Sendo que 18/02/2015, como já citado no item " ?3 "?, letra " a ", deste e-mail, as ?PARTES 1 e 2 assinaram os respectivos contratos de compromisso de compra e venda. ?e?. ??Desta data em diante ??começou ?a ??cobrança? diária? por parte da DONA LOURDES para minha pessoa, WASHINGTON?, devido a pressa em resolver o negócio o mais rápido possível, mas como todos sabemos, a venda de imóvel depende de diversos fatores. f. A DONA LOURDES entrava em contato comigo via interfone, celular ?e ?pelo WhatsApp, nos 03 ( três ) períodos, manhã, tarde e noite???, sendo que na maioria deles, foi presenciada pela minha esposa, DENISE. Seguem alguns exemplos: f1. ?Por que da morosidade na entrega de documentos pela PARTE 2? ? A mesma alegava que a PARTE 2 não estava se empenhando? o ?bastante ?para resolver e/ou agilizar? o quanto antes??. ?f2. Por que o engenheiro vistoriador do Banco Bradesco, pertencente a PARTE 2 está demorando para ir no seu apartamento, Acqua Vita 23-4 ? ?f3?. ?Por que o Banco Itaú?, da PARTE 2? não entrava em contato com ?o banco da PARTE 1, ?CEF? ( Caixa Econômica Federal )? para resolver a liquidação do SD do Acqua Vita 45-4?? f4. ?Por que o Bradesco?,?? da PARTE 2? e?stava demorando muito para responder sobre a liberação do financiamento ?solicitado ?pela PARTE 2? ??? f5. Segundo a DONA LOURDES, em todas as situações citadas acima, f1 a f4, o WASHINGTON sempre foi culpado por falta de empenho. g. Chegou a citar que a PARTE 2 havia adiado a entrada no financiamento tendo minha anuência, ou seja, que a PARTE 2 e eu tínhamos o interesse em adiar, sendo que na verdade todos temos os mesmos interesses, ou seja, concluir o negócio. Citava também que eu, WASHINGTON, estava sendo parcial, ou seja, que eu estava favorecendo a PARTE 2. Favorecendo o que e por que? Como cito acima, todos temos os mesmos interesses, ou seja, concluir o negócio o mais breve possível. h. Por diversas vezes a DONA LOURDES me dizia que a maioria das coisas foi ela quem foi e está indo atrás, ou seja, que eu, WASHINGTON, fiz e faço pouca coisa para a conclusão do negócio. Citava também que por ela e alguns pessoas da família já terem trabalhado com administração de condomínio, ela conhecia todos os documentos necessários para conclusão do negócio. i. Como o financiamento da PARTE 1 saiu primeiro, fez questão de me ligar para dizer que se fosse ao contrário, a PARTE 2 e eu, WASHINGTON, estaríamos cobrando a PARTE 1, sobre sobre o por que da demora. Em relação a cobrar a PARTE 1 de alguma coisa, eu nunca cobrei. Se a PARTE 2 chegou a cobrar alguma coisa para a PARTE 1 ou CEF, cabe a mesma responder. Informo que a PARTE 2 nunca me ligou para cobrar agilidade, pois sempre deixou as coisas caminharem normalmente. j. Em relação a PARTE 1 surgiram pendências de certidões e IPTU, sendo que as certidões eu, WASHINGTON solicitei. Já o IPTU, a PARTE 1 resolveu. ?k?. ??Em determinado momento, a DONA LOURDES ??ligou para a empresa contrata?da pela PARTE 2, ?E?LFA ASSESSORIA? DOCUMENTAL?, ?Sr. VICTOR DA SILVA, ?(editado pelo admin) / 9-8047-8535 / 9-4739-1765, (editado pelo admin) / (editado pelo admin), ?para saber detalhes da demora? para liberação do financiamento do Banco Bradesco e o por que da solicitação de alguns documentos. l. Já em relação aos bancos envolvidos no negócio, a CEF Ag R Augusta, Sr. CARLOS e CEF Ag Santana, Sra. THELMA, ambas agências da PARTE 1, a DONA LOURDES me ligava informando que as informações dos Bancos Itaú e Bradesco, ambos da PARTE 2, não chegavam nas agências da CEF com rapidez, e culpava a PARTE 2 por não estar com pressa em resolver. ?m. ?Devido ?ter financiado o valor para aquisição do Acqua Vita 45-4 e por não ter ainda recebido o valor ?que lhe cabe neste negócio, R$ 34.174,98, a PARTE 1 culpa o WASHINGTON por não ter dinheiro e não conseguir crédito na praça para comprar materiais para reforma, pagar a mão de obra etc?. Informo que, por OPÇÃO e LIVRE ESCOLHA se mudou antes antes da conclusão do negócio. O valor de R$ 34.174,98 já foi citado no item " 3 ", letra " e ". ?n?. Isso tudo poderia ter sido evitado se ela, DONA LOURDES, não tivesse solicitado a mudança antes ?de receber o valor de R$ 34.174,98, ou seja, ?PARTES 1 e 2 ?estaria?m em seus respectivos imóveis aguardando ?a conclusão do negócio. ?o. Como já citado no item " 5 ", letra " j ", no dia 02/05/2015, a PARTE 1 percebendo o problema, poderia ter cancelado a mudança, o que não ocorreu. ?p?. Ratifico o que já foi citado no item " ?5 "?, letra " b ", deste e-mail, "?...??por comum acordo e bom senso, ??PARTE?S? 1 e ?2, decidiram realizar as respectivas mudanças? no dia 02/05/2015". ?q. ?A respeito do problema no Acqua Vita 45-4, conversei com o CLAUDIO/PARTE 2?, e o mesmo? ?me informou ?que em nenhum momento sabia da gravidade do problema? ( também já citado no item " 5 ", letra " h " deste e-mail )?, até porque já havia sanado há algum tempo um problema parecido, ou seja, ?nem eu e nem a PARTE 2 ?em nenhum momento desej?amos?? causar transtornos para PARTE 1 e demais familiares. ?r. ?Ratifico que eu, WASHINGTON?, não sou qualificado tecnicamente para saber do problema e da gravidade existente no dia. ?s. Informo também, que a DONA LOURDES por saber do bom trabalho que realizo como Corretor de Imóveis, me solicitou também serviços de alguns parceiros meus, como exemplo, móveis planejados, indiquei a RW PLANEJADOS, Sr. RONALDO, na qual aprovou o orçamento e fechou o negócio. Indiquei uma empresa de fechamento de sacada, BELLE VISION, e indiquei também o pedreiro Mauro, mas a mesma não conseguiu o retorno dele. ?t?. ?Aproveito para info?rmar também que?? as PARTE?S? 1 e 2, decidiram vender os respectivos imóveis por questões sejam elas pessoais, de ?espaço etc, ou seja, não cabendo a mim ?saber.? u. Deixo aqui registrado ?também que da minha parte e desde o início?,? tudo foi feito como o maior profissionalismo e lisura?. Se após 05 ( cinco ) meses e faltando pouco para conclusão, houve ?um problema? no Acqua Vita 45-4 adquirido pela PARTE 1 ( problema este já citado no item " 5 ", letra " f " deste e-mail ), estávamos todos ?conversando para resolver o acontecido. v. Mas ?em 28/05/2015, pelo celular a DONA LOURDES falou em voz alterada comigo mais um vez, dizendo que o ?"?culpado de tudo ?é? o WASHINGTON?"? entre outras coisas, dizendo também que não iria pagar? meus honorários??, que não queria mais conversar e para eu procurar a justiça, ou seja, fui acusado de não fazer o meu trabalho, quando o fiz e estou fazendo até o momento. Simplesmente ouvi tudo o que ela tinha a dizer. w. Antes do dia 28/05/2015, não sabendo precisar a data, a DONA LOURDES também pelo celular, já havia me informado que assim que recebesse o valor de R$ 116.965,27, iria descontar da PARTE 2 os custos referentes ao problema ocorrido e não pagaria os meus honorários. Ouvi e informei a conversa para a PARTE 2. x. Estou a disposição para nos reunirmos, PARTE 1, PARTE 2 e eu, WASHINGTON, para conversamos com educação e decidirmos? o melhor para todos. Caso não ocorra e não cheguemos a uma definição, cada qual procure os seus direitos. 7 - ?DOS ?HONORÁRIOS a. ?Acordei com as PARTE 1 e 2?? ??de receber ?os meus honorários só ?na conclusão? do negócio e NUNCA ?solicitei NENHUM valor? adiantado? nem para PARTE 1 e nem para PARTE 2.? ?b. Não negociarei os valores dos meus honorários uma vez já conversado e definidos, pois ambos ficaram abaixo da tabela de corretagem imobiliária ( anexo ). ?c. ?Caso não receba os meus honorários já combinados, e se necessário for, procurarei receber judicialmente, pois realizei o meu trabalho que é de intermediar a compra e venda de imóveis. ?d. Informo também que estou em dia com as minhas obrigações junto ao CRECI e SCIESP. e. Informo que judicialmente quanto ao valores dos honorários que combinamos, os mesmos poderão sofrer majoração, pois será no mínimo 6%, máximo 8% sobre o valor de venda, conforme tabela de honorários de corretagem imobiliária ( anexo ). ?8 - DOS PROBLEMAS PESSOAIS? a. Todos temos problemas sejam eles profissionais, pessoais, de saúde, financeiros etc, ou seja, cabe a cada um resolver da? melhor maneira possível. ?b. Em nenhum momento em nosso negócio, eu citei meus problemas pessoais e como faço para honrar meus compromissos. c. Só posso afirmar que é trabalhando e fazendo as coisas corretamente que eu sempre obtive sucesso na minha vida profissional e pessoal. ?9? - ?DO ?CÓDIGO ÉTICA DOS CORRETORES DE IMÓVEIS?, CÓDIGO CIVIL? e TABELA DE HONORÁRIOS DE CORRETAGEM IMOBILIÁRIA a. ??COMO PROFISSIONAL DE VENDAS HÁ MAIS DE 20 ANOS, SENDO 03 ANOS COMO CORRETOR DE IMÓVEIS,? ESTOU CIENTE DOS MEUS ATOS ÉTICOS PROFISSIONAIS. ?CRECISP - CÓDIGO DE ÉTICA PROFISSIONAL ?a1. ?Art?.? 4º - Cumpre ao Corretor de Imóveis, em relação aos clientes: Item I - inteirar-se de todas as circunstâncias do negócio, antes de oferecê-lo; Item II - apresentar, ao oferecer um negócio, dados rigorosamente certos, nunca omitindo detalhes que o depreciem, informando o cliente dos riscos e demais circunstâncias que possam comprometer o negócio; ?a2. ??Art?.? 5º - O Corretor de Imóveis responde civil e penalmente por atos profissionais danosos ao cliente, a que tenha dado causa por imperícia, imprudência, negligência ou infrações éticas?;? ?a3?. ??Art?.? 6º - É vedado ao Corretor de Imóveis: Item I - aceitar tarefas para as quais não esteja preparado ou que se ajustem às disposições vigentes, ou ainda, que possam prestar-se a fraude; CÓDIGO CIVIL a4. Art. 463 - Concluído o contrato preliminar, com observância do disposto no artigo antecedente, e desde que dele não conste cláusula de arrependimento, qualquer das partes terá o direito de exigir a celebração do definitivo, assinando prazo à outra para que o efetive. Parágrafo único - O contrato preliminar deverá ser levado ao registro competente. a5. Art. 727 - Se, por não haver prazo determinado, o dono do negócio dispensar o corretor, e o negócio se realizar posteriormente, como fruto da sua mediação, a corretagem lhe será devida; igual solução se adotará se o negócio se realizar após a decorrência do prazo contratual, mas por efeito dos trabalhos do corretor. TABELA DE HONORÁRIOS DE CORRETAGEM IMOBILIÁRIA a6. Art. 2º - Os documentos necessários para realização do negócio imobiliário serão de responsabilidade do vendedor e do comprador, sendo por eles fornecidos, no que lhes couberem. Caso seja solicitada ao Corretor de Imóveis a obtenção dos documentos necessários à transação, deverá ele ser reembolsado pelos respectivos gastos e remuneração pelos serviços prestados. a7. Item Venda, Nota 1 - Nas permutas, os honorários serão devidos pelos respectivos proprietários a quem estes contrataram, calculado sob o valor de venda de cada imóvel. ? ?10? - ANEXOS 1. contrato de compra e venda Acqua Vita 23-4 2. contrato de compra e venda Acqua Vita 45-4 3. adendo dos contratos de compromisso de compra e venda do Acqua Vita 23-4 e do Acqua Vita 45-4 4. contrato de intermediação para venda Acqua Vita 23-4 5. contrato de intermediação para venda Acqua Vita 45-4 ?6. creci 2015 certificado de regularidade ?7. tabela de honorários de corretagem imobiliária? ?At?enciosamente,? -- Washington Bernava 11 9-8762-3444 Nextel 3G (Novo) 35*2*69822 ID Nextel (Novo) (editado pelo admin) Nextel 55*24385*21 ID Nextel (editado pelo admin) ?CRECI 130.895-F?